Vereniging van Eigenaren Leusden

Als VVE ben je wettelijk verplicht om een onderhoudsreserve op te bouwen en jaarlijks geld te reserveren. De meest gebruikte manier om dit te doen, is door een meerjarenonderhoudsbegroting op te stellen met de mede-eigenaren van het gebouw en een adviseur. Voor VVE’s met een grote omvang is dit vaak netjes op orde, maar in de praktijk zien we met name bij de kleinere VVE’s dat dit nog niet altijd het geval is.

Een meerjarenonderhoudsplanning is ervoor bedoeld om geld te reserveren om het onderhoud en de instandhouding van het gebouw en de gezamenlijke voorzieningen te bekostigen.

Echter, de komende jaren is er meer nodig dan alleen het in stand houden van het gebouw. De landelijke overheid heeft in haar beleid opgenomen dat na 2050 alle woningen in Nederland aardgasvrij dienen te zijn. Dat klinkt natuurlijk heel leuk, maar is dat überhaupt wel haalbaar voor een appartementencomplex?

Om een bestaand appartementencomplex, je eigen appartement of (etage)woning te verduurzamen loop je tegen behoorlijk wat zaken aan. Dit komt voornamelijk doordat je het niet alleen voor het zeggen hebt, maar samen met de andere bewoners in het gebouw beslissingen dient te maken.

Zelfs als er geen meerderheid in de VVE is, kun je al maatregelen treffen om je voor te bereiden op een aardgasloos gebouw.

Toekomstbestendig wonen, ook voor VVE complexen in Leusden

In een toekomstbestendig en duurzaam appartementencomplex hebben de bewoners een gezonde comfortabele woning en lage energielasten. Het bereiken hiervan is echter niet eenvoudig. Er gaan vaak meerdere ledenvergaderingen over heen om tot een goed plan te komen en het maken van de goede keuzes vraagt vaak specialistische kennis.

De gemeente Leusden is een samenwerking aangegaan met de maatschappelijke onderneming DVvE. DVvE adviseert en begeleidt VVE’s bij onder andere het maken van duurzaamheidsplannen, het doorlopen van besluitvormingstrajecten en het zoeken naar geschikte financiering. Dankzij een Europese subsidie en cofinanciering van de gemeente Leusden kan deze begeleiding met een heel beperkte bijdrage van de VVE geboden worden.

Bent u geïnteresseerd om de mogelijkheden voor uw VVE te verkennen, bezoek dan de website van DVVE en meld u aan voor een kosteloze intake. Klik hier voor meer informatie.

Subsidies

Er is een mogelijkheid om gebruik te maken van subsidies en financieringsregelingen om een VVE te verduurzamen. Hieronder zie je welke dat zijn:

Belangrijke aandachtspunten

Kleine maatregelen en bespaartips in je huis of appartementencomplex

In de VVE kun je veelal al met kleine stappen mooie besparingen realiseren. Dit kan gaan om ingrepen in de gezamenlijke ruimten, maar ook om maatregelen in je eigen woning. Denk onder andere aan het toepassen van radiatorfolie, energiezuinige ventilatieboxen (met gelijkstroommotor), leidingisolatie, een waterbesparende douchekop en LED verlichting. Indien ieder appartement een eigen CV ketel heeft, dan kan de aanvoer- en retour temperatuur van de verwarmingsinstallatie geoptimaliseerd worden, zie onze pagina over waterzijdig inregelen. Een CV ketel haalt namelijk alleen een hoog rendement wanneer de retour temperatuur onder de 55 graden Celsius ligt. Niet geheel onbelangrijk, mocht je een nieuwe keuken plaatsen is het absoluut aan te bevelen een keuken met inductiekookplaat toe te passen en apparatuur met A(+++) labels.

Hoogwaardige isolatie

Een goede isolatie van het appartement of (etage)woning is de belangrijkste stap in het verduurzamen. Wanneer je op individuele basis isolatiemaatregelen uitvoert en het lastig vindt om keuzes te maken, mede door de hoge investeringen, dan adviseren wij om te beginnen in de ruimten waar je de meeste tijd door brengt. Door de zones aan te pakken waar je primair het meeste stookt, zoals de woonkamer, minimaliseer je het grootste deel van het warmteverlies. Door de woonkamer te voorzien van voorzetwanden met isolatie creëer je een geïsoleerde zone in de woning, waardoor warmteverlies wordt geminimaliseerd.

Het is natuurlijk beter om grote maatregelen gezamenlijk met de Vereniging van Eigenaren op te pakken. Zeker bij panden van voor 1975 is een hoop winst te boeken op isolatiegebied. Neem (extra) isolatie mee op natuurlijke momenten. Is de dakbedekking aan vervanging toe? Neem dan (extra) isolatie mee bij het vervangen hiervan. Moeten de voegen van het metselwerk aangepakt worden? Dan is het mogelijk een uitgelezen moment om spouwmuurisolatie aan te brengen.

Tot voor kort werden dit soort zaken lang niet altijd meegenomen in de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). Sla de planning er eens op na en bekijk wat de mogelijkheden zijn om de MJOP te verduurzamen. Soms is het mogelijk om vanuit de gemeente of de landelijke overheid professionele begeleiding te krijgen voor energieadvies of het verduurzamen van de MJOP. Of er op dit moment een subsidie beschikbaar is, kan je controleren via onze subsidie check. Ook controleren we daar voor je of het mogelijk is om een financiering te krijgen om eventuele maatregelen te bekostigen.

Goed ventileren

Het is altijd belangrijk om voldoende aandacht te geven aan ventilatie binnen een woning. Wanneer de isolatie van een appartement/gebouw aangepakt wordt, zal het alleen maar belangrijker worden om bewust te ventileren. De kans op infiltratie van koude en ‘’onbedoelde’’ frisse ventilatielucht via naden en kieren wordt na het toepassen van isolatie geminimaliseerd. Indien er na het isoleren niet bewust aandacht wordt gegeven aan het regelmatig ventileren, is er kans dat de luchtkwaliteit in de woning verminderd. Belangrijkste punten zijn de luchtvochtigheid en CO2 gehalte.

Bij VVE’s zien we veel appartementen die nog natuurlijk geventileerd worden. Ventileren gaat via roosters, uitzetraampjes en draaiende delen. Dit zijn met name de woningen gebouwd voor 1975. In 1975 werd met de NEN 1087 bepaald dat hoge woongebouwen (13 meter boven peil) niet geschikt waren voor natuurlijke ventilatie en dat woningen met open keuken moeten worden voorzien van mechanische luchtafvoer. Bij renovatie zien we dan ook dat er vaak aanpassingen gedaan worden aan het ventilatiesysteem. Wanneer je aanpassingen wilt maken aan het mechanische ventilatiesysteem is het goed om in de splitsingsakte/reglement te controleren welke aanpassingen en onderhoudsmaatregelen als individuele bewoner genomen moeten worden of worden gedragen door de vereniging van eigenaren.

Meer informatie over ventileren is terug te vinden in stap 2 van ons stappenplan: "Goed ventileren".

Opwekking van eigen duurzame energie

In een VVE heb je een gezamenlijk dak. Je kunt dus niet voor jezelf besluiten (indien het dak onder gezamenlijk eigendom valt in de splitsingsakte) om zomaar zonnepanelen te plaatsen, ook al woon je op de bovenste verdieping. Kijkende naar de mogelijkheden zien wij de volgende varianten voor een VVE in de praktijk toegepast worden:

Zonnepanelen op het dak van de VVE, welke voorzien in (een deel van) het gebouw gebonden energieverbruik. Dit betekent dat de investering, onderhoud en opbrengsten toekomen aan de VVE. Indien de VVE een grootverbruikersaansluiting heeft (meer dan 3 x 80 Ampère) kun je als VVE proberen een SDE+ subsidie aan te vragen. Appartementengebouwen met een kleinverbruikersaansluiting (< 3 x 80 Ampère) kunnen gebruik maken van de salderingsregeling. Dit is met name interessant wanneer een appartementengebouw is voorzien van (een) lift(en), waardoor het energieverbruik wat hoger ligt. Op de jaarafrekening is de aansluitwaarde (capaciteitstarief) terug te vinden.
Zonnepanelen vanuit een postcoderoos project. Bewoners uit de VVE, maar ook mensen van uit de omgeving die woonachtig zijn in de postcoderoos, kunnen meedoen in postcoderoos projecten. Opbrengsten gaan naar rato van het aandeel in het postcoderoos project. Let op, hiervoor is een recht van opstal nodig voor de uiteindelijke energie coöperatie (u.a.) die de installatie exploiteert. Het is mogelijk om als VVE het dak (deels) beschikbaar te stellen aan een postcoderoos project. Afhankelijk van de grootte van het dak en de interesse van bewoners van het appartementengebouw, kan er voor worden gekozen om ook andere bewoners uit de postcoderoos deel te laten nemen.
Zonnepanelen op het dak van de VVE voor een aantal appartementen. Het komt soms voor dat er geen meerderheid van de stemmen wordt gehaald om zonnepanelen toe te passen op het dak van de VVE. Echter, indien de VVE er niet op tegen is dat een aantal bewoners uit de VVE zonnepanelen plaatsen op het dak kan er evengoed doorgang plaatsvinden. De VVE dient dan een recht van opstal af te geven en er dienen goed afspraken te worden gemaakt over onderhoudswerkzaamheden en de eventuele kosten voor het verplaatsen van de panelen. Deze genoemde variant zien wij telkens vaker voorkomen. Punt van aandacht blijft wel het kabel tracé naar de individuele meterkasten waar de panelen op worden aangesloten.

Indien je geen panelen mag of kunt plaatsen op het dak van de VVE, zijn er soms toch nog mogelijkheden om zelf energie op te wekken via zonnepanelen geïntegreerd in de gevel of als zonwering (dit is vaak wel vergunningsplichtig!). Vanuit het loket helpen wij je daarnaast graag verder om te kijken of er mogelijkheden zijn om te participeren in een zon of windenergie project bij jou in de omgeving, zodat je toch voor een deel eigen duurzame energie kunt opwekken. Neem een kijkje op onze nieuws-pagina welke lokale initiatieven er in jouw gemeente momenteel zijn.

Duurzaam verwarmen en koelen

Een van de laatste stappen in het verduurzamen van een appartement/VVE is het duurzaam verwarmen (en indien gewenst koelen) zonder aardgas aansluiting. Bij een VVE is dit vaak vaak lastiger dan bij een individuele woning. Bovendien hangt het er ook van af of er momenteel een collectieve warmte-opwekinstallatie of een indivuele installatie aanwezig is. Bij een collectieve warmte-opwekinstallatie zal ook collectief naar een oplossing gezocht moeten worden. Bij een individuele installatie (Cv-ketel) kan iedere appartementeigenaar een individuele keuze maken. Dan zou bijvoorbeeld gekozen kunnen worden voor een lucht-water warmtepomp (meer informatie over warmtepompen is hier te vinden). Hierbij is het wel belangrijk om te beseffen dat, net als bij een grondgebonden woning, eerst gekeken zal moeten worden naar het warmte-afgifte systeem. Een warmtepomp werkt optimaal bij lage temperaturen (onder 55 graden Celsius). Daarnaast is het belangrijk om binnen een VVE consensus te vinden over (de locatie van) de buitenunit van de lucht-water warmtepomp. Daar moet ruimte voor zijn en geluidsoverlast moet worden voorkomen (denk hierbij ook aan de buren). Vaak is het in appartementen lastiger om voldoende ruimte te vinden voor de delen van de warmtepomp die binnen staan, bespreek dit daarom ook goed door met de installateur.

In het land zijn reeds meerdere voorbeelden van appartementencomplexen die van het aardgas zijn afgesloten en nu gekoppeld zitten aan een warmtenet, collectieve of individuele houtpelletketel installatie of warmtepomp systeem. Het Duurzaam Bouwloket geeft graag uitleg over de verschillende systemen die mogelijk zijn en hoe je als VVE je kunt voorbereiden om in stappen toe te werken naar een aardgasloos gebouw.